Vlada Republike Slovenije nas je 23.12.2024, na svoji spletni strani https://www.gov.si/novice/2024-12-23-vlada-potrdila-predlog-izhodisc-za-obdavcitev-premozenja-in-razbremenitev-dela/ obvestila, da je na seji vlade potrdila Predlog izhodišč za obdavčitev premoženja oziroma uvedbo davka na stanovanjske nepremičnine https://www.gov.si/assets/ministrstva/MF/Glavno-urednistvo/Novice/DOKUMENTI/Davek-na-nepremicnine/Predlog-izhodisc-za-obdavcitev-premozenja-in-razbremenitev-dela.pdf, s katerim želijo podpreti stanovanjsko politiko, razbremeniti delo in izboljšati konkurenčnost gospodarstva.
V svojem obvestilu so poudarili, da bi bilo prvo stanovanje, ki ga lastnik uporablja za svoje prebivanje, v celoti izvzeto iz nove obdavčitve. Tako so zapisali, da v Sloveniji že dalj časa opažajo vrsto izzivov na stanovanjskem trgu, na eni strani sivi najemni trg, pomanjkanje pregleda nad najemnimi razmerji in pomanjkanje stanovanj za reševanje stanovanjskega problema, na drugi strani pa kopičenje stanovanj kot investicij, prazna stanovanja in stanovanja, ki se uporabljajo za kratkotrajno najemanje namesto daljših najemnih razmerij.
Ob tem pa ne zapišejo, da so pred volitvami in tudi po volitvah obljubljali, da bodo izgradili, tudi sam ne vem več, ali 20.000, ali 30.000 stanovanj. Tega niso storili, čeprav so obljubili, da bodo z izgradnjo stanovanj poskrbeli za mlade družine. Ker tega niso storili, oziroma niso bili sposobni storiti, oziroma mogoče ne vedo, kako to storiti, so se odločili uvesti dodatni davek na stanovanjske nepremičnine. Dodatni zaradi tega, ker bo še zmeraj ostal davek, kateremu rečemo nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča, čeprav je v vseh preteklih letih bilo govora, da bo davek na nepremičnine, ki se uvaja že več let, zamenjal obstoječi davek na premoženje in nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča, ki predstavljata prihodek občin.
Ne, sedaj želijo uvesti davek na stanovanjske nepremičnine, lastnikom stanovanjskih nepremičnin želijo pobrati 600 milijonov evrov iz njihovih žepov in nato del tega zneska, v višini 400 milijonov evrov vrniti delu državljanov preko uvedbe posebne osebne olajšave za dohodke iz delovnega razmerja in to v znesku 2.000,00 evrov. Tako bi tisti z nižjimi dohodki iz delovnega razmerja prejeli letno 320,00 evrov, tisti z najvišjimi dohodki, ki so v zadnjem dohodninskem razredu pa 1.000,00 evrov. Kot sodobni Robin Hood. Iz žepa vzameš, v večini primerov pridnim, ki so desetletja gradili stanovanjske nepremičnine in desetletja odplačevali kredite, ki so poskrbeli za svoje otroke in so ostali lastniki nepremičnin, nato pa del tega denarja vrneš le tistim, ki imajo dohodke iz delovnega razmerja. Kajti, če prav razumem zapis na 24. strani Predloga izhodišč za obdavčitev premoženja in ukrepov za prestrukturiranje in razbremenitev dela, bi ta posebna osebna davčna olajšava veljala le za dohodke iz delovnega razmerja, ne pa tudi za ostale dohodke, ki so razvidni iz informativnega izračuna dohodnine https://edavki.durs.si/OpenPortal/Dokumenti/iid.i.sl.pdf Škoda, da niso navedli, ali pod dohodke iz delovnega razmerja štejejo dohodke pod oznako 1101 do 1104 ali od 1101 do 1111 in kaj je z dohodki z oznako od 1105 do 6700 oziroma od 1211 do 6700, kar si lahko ogledate na predhodni povezavi informativnega izračuna dohodnine.
Verjamem, da so med lastniki nepremičnin tudi takšni, ki so v raznih poslih ustvarili visoke dobičke in so jih prenesli v nepremičnine, namerno uporabljam izraz nepremičnine, saj nimamo samo stanovanjskih nepremičnin, ampak imamo tudi poslovne nepremičnine, o njih pa vlada v svojem predlogu izhodišč ne govori ničesar. Torej, nekdo, ki je lastnik poslovne stavbe, v vrednosti dveh milijonov evrov, ne bo plačal predvidenega davka na stanovanjske nepremičnine, drugi, ki pa je lastnih dveh stanovanj, ki sta vredni vsaka po 200,000,00 evrov, bo za drugo stanovanje plačal davke v višini 2.900,00 evrov (1,45 % od 200.000,00 evrov).
Da ne omenjam vseh tistih ki imajo svoje premoženje v denarju v bankah, v vrednostnih papirjih ali v plemenitih kovinah. Njihovo premoženje ne bo predmet obdavčitve, saj vlada želi obdavčiti le stanovanjske nepremičnine. Zakaj tako? Ali ni tovrstna obdavčitev ustavno sporna?
V nadaljevanju svojega predloga izhodišč vlada zapiše, da s predlagamo uvedbo davka na stanovanjske nepremičnine želi lastnike spodbuditi k premisleku o smotrnem lastništvu in uporabi nepremičnin, k oddajanju nepremičnin v najem na podlagi najemnih pogodb in k prijavljanju prejetih dohodkov iz najemnin v dejanski višini davčnemu organu.
Zasnova davka na stanovanjske nepremičnine predvideva davčno obremenitev stanovanjskih nepremičnin na območju Slovenije – to so stanovanja, hiše in stavbna zemljišča. Obdavčene bi bile tako fizične kot tudi pravne osebe, ki imajo v lasti stanovanjske nepremičnine, tudi nerezidenti, ki imajo v lasti nepremičnine v Sloveniji.
Prva nepremičnina, v kateri njen lastnik tudi dejansko živi, bi bila povsem oproščena davka, druge nepremičnine pa bi bile deležne občutne davčne ugodnosti, če jih lastniki oddajajo v najem na podlagi najemnih pogodb.
Tako je predlagana obdavčitev z 1,45 % davčno stopnjo, pri čemer bi davčno osnovo predstavljala posplošena vrednost nepremičnine, ki jo izkazuje Geodetska uprava Republike Slovenije. Prihodki od davka bi pripadali državnemu proračunu.
Kot omenjeno, ob tem predlagajo davčno ugodnost za oddajanje v najem za fizične osebe; ta bi ugotovljeno davčno obveznost znižala za 25 odstotkov zneska napovedanih najemnin. Taka višina davčne ugodnosti za oddajanje v najem spodbuja pravilno prijavljanje in plačevanje dohodnine od oddajanja premoženja v najem, saj znesek te davčne ugodnosti celo presega znesek plačane dohodnine od oddajanja v najem.
Ob tem pa vlada ne navede ničesar, kako bo zaščitili najemodajalce, katerim najemniki več mesecev ali let ne plačujejo najemnine, ki uničujejo v najete stanovanjske nepremičnine in lastniki ne morejo storiti ničesar, da bi zaščiti svojo lastnino. Ne morejo jih izseliti, niti s pomočjo policije. Edino kar jim ostane je, da zoper najemnike vložijo tožbo na izselitev. Ko jim po več mesecih ali več letih, na podlagi sodbe uspe izseliti najemnika, ki jim več mesecev ali let ni plačeval najemnine in poleg tega še uničil stanovanje, imajo uničeno stanovanje in nimajo plačane najemnine. Ker imajo tako slabo izkušnjo z oddajanjem v najem, se odločijo, da ne bodo več oddajali v najem, toda davek bodo morali vseeno plačati. Poleg tega pa jih čaka še obnova uničenega stanovanja in opreme v stanovanju.
V zadnjem delu svojega obvestila za javnost vlada navede, da bi lahko skupna ocena davka na stanovanjske nepremičnin, ob trenutno znanih podatkih in ob predvidenih ugodnostih znašala največ okoli 600 milijonov evrov. Poleg tega naj davek na stanovanjske nepremičnine ne bi posegel v nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč, ki trenutno predstavlja nepremičninski davek in kot tak pripada občinam za izvajanje njihove investicijske dejavnosti. To nadomestilo bo ostalo še naprej in na ta način lahko govorimo o dvojni obdavčiti. Vsi do sedanji predlogi zakona o obdavčitvi nepremičnin so predvidevali ukinitev nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča. Ukinil pa se bo obstoječi davek od premoženja.
Sredstva, zbrana z davkom na stanovanjske nepremičnine, bi vlada namenili za razbremenitev dela, zlasti srednjega razreda, kjer je največji primanjkljaj delovne sile. S tem bi, tako pravijo, izboljšali konkurenčnost gospodarstva, spodbudili zaposlovanje in ustrezno naslovili javnofinančno vzdržnost. S tem njihovim stališčem se ne strinjam.
V tej luči predlagajo uvedbo že prej omenjene posebne osebne olajšave za dohodke iz delovnega razmerja, kot ji učeno rečejo in-work olajšavo (ne vem zakaj ne najdejo slovenskega izraza) v obliki znižanja davčne osnove v višini 2.000,00 evrov letno ter spremembo dohodninske lestvice in stopenj za razbremenitev srednjega in višjega razreda.
Pri spremembi dohodninske lestvice načrtujejo, kar je razvidno na 24. in 25. strani Predloga izhodišč za obdavčitev stanovanjskih nepremičnin:
- prilagoditev dohodninskih razredov in stopenj za razbremenitev srednjega in višjega razreda,
- znižanje stopnje dohodnine v zadnjem davčnem razredu iz 50 % na 43 % in
- uvedbo dodatnega davčnega razreda z nižjo davčno stopnjo, kot so navedli primeroma nad 500.000,00 evrov davčne osnove bi se uvedla stopnja 20 %.
Najbolj smešno v tem njihovem predlogu je, da gre za predloge, katerim so do sedaj nasprotovali. Tako smo v času prejšnje vlade, to je vlade Janeza Janše, s spremembami in dopolnitvami zakona o dohodnini https://www.uradni-list.si/glasilo-uradni-list-rs/vsebina/2022-01-0769, ki so bile objavljene v Uradnem listu Republike Slovenije številka 39/2022 z dne 21.03.2022 uvedli:
- postopno zvišanje splošne dohodninske davčne olajšave (28. člen sprememb), ki je v letu 2022 znašala 4.500,00 evrov, nato bi leta 2023 znašala 5.500,00 evrov, pa leta 2024 bi znašala 6.500,00 evrov ter leta 2025 končnih 7.500,00 evrov in
- 50 % stopnja dohodnine v zadnjem dohodninskem razredu je bila znižana na 45 % (20. člen sprememb).
Vlada Roberta Goloba je nato, takoj po prevzemu oblasti, pripravili spremembe in dopolnitve zakona o dohodnini, ki so bile objavljene v Uradnem listu Republike Slovenije, številka 158/2022 z dne 19.12.2022 https://www.uradni-list.si/glasilo-uradni-list-rs/vsebina/2022-01-4017 ter:
- zvišala stopnjo v zadnjem dohodninske razredu iz 45 % na 50 % (11. člen sprememb) in
- ustavila zviševanje splošne dohodninske olajšave do 7.500,00 evrov in jo določila v znesku 5.000,00 evrov (8. člen sprememb).
Sedaj pa želi uvesti ravno to, kar je uvedla vlada Janeza Janše in je sama nato odpravila. Ob tem se mi zastavlja vprašanje ali se sedanja vlada norčuje iz davkoplačevalcev in meni, da se davkoplačevalci ne spomnijo, kaj je bilo pred dvema letoma. Mogoče pa s tem želijo priznati, da so bili predlogi vlade Janeza Janše dobri in da so jih neupravičeno odpravili.
Glede dodatnega dohodninskega razreda, to je šestega dohodninskega razreda s fiksno in nižjo davčno stopnjo, pa je to v bistvu moj predlog, katerega sem kot predsedniki Strateškega sveta za debirokratizacijo predstavil na novinarski konferenci, ki je bila 16.09.2020. Moj predlog je bil, da se za davčno osnovo nad 1.000.000,00 evrov uvede 10 % dohodninska stopnja. Takrat so ta moj predlog kritizirali predvsem predstavniki takratne opozicije in nekateri mediji. Med drugim so navajali, da bi čistilka plačevala davek po stopnji 16 %, tisti z visokim dohodki pa po stopnji 10 %, niso pa navedli, da je za vstop v šesti dohodninski razred potrebno plačati dohodnino v znesku 486.480,00 evrov. Danes, ko ta vlada predlaga uvedbo šestega dohodninskega razreda na meji 500.000,00 evrov in z davčno stopnjo 20 % pa teh kritik ne slišim.
Trdim pa, da je moj predlog z mejo 1.000.000,00 evrov in 10 % stopnjo boljši in bolj stimulativen tako za bodoče dohodninske davčne zavezance, ki bi se zaradi tega lahko preselili v Slovenijo, kot za naše športnike, ki zaradi visoke obdavčitve zapuščajo Slovenijo.
Kar se tiče predvidene uvedbe obdavčitve stanovanjskih nepremičnin menim, da je še dovolj časa, da vlada razmisli o bolj pošteni in zakoniti obdavčitvi premoženja, ki ne zajema samo stanovanjskih nepremičnin, temveč tudi druge nepremičnine in še posebej premičnine kot so denar v bankah, vrednostne papirje, deleže v gospodarskih družbah in plemenite kovine. Zakaj bi bile obdavčene le stanovanjske nepremičnine?
Pri uvedbi obdavčitve stanovanjskih nepremičnin, po sedanjih izhodiščih, zaenkrat vidim nekaj nelogičnosti oziroma težav, in to:
- ni pravilna odločitev, da predmet obdavčitve ni prva stanovanjska nepremičnina, saj je prva stanovanjske nepremičnine lahko različno vredna. Tako ima lahko nekdo stanovanje, ki je vredno en milijon evrov in ne bo plačal davka, drugi pa lahko ima tri stanovanja v rednosti po 300.000,00 evrov vsako in bo plačal 8.700,00 evrov davka (1,45 % od 600.000,00 evrov).
- Boljša rešitev bi bila, da se določi znesek, do katerega se davek ne plača, na primer 300.000,00 evrov in to ne glede na to koliko stanovanjskih nepremičnin ima fizična ali pravna oseba.
- Uvesti bi bilo potrebno oprostitev plačila davka, v kolikor ene fizična oseba ima več stanovanjski nepremičnin in v njih stalno prebivajo ožji družinski člani (otroci ali starši). Zakaj jih siliti v prodajo ali podaritev teh stanovanjskih nepremičnin, katere bodo na koncu dedovali.
- Določiti je potrebno, kako postopati v primerih preužitka, ali v primeru pravice do dosmrtnega bivanja v stanovanjski nepremičnini ter v vseh ostalih tovrstnih primerih.
Razume vlado, da je želela božično-novoletne praznike državljanov zapolniti z razpravo o tem, kako je potrebno obdavčiti tiste, ki imajo stanovanjske nepremičnine in ne z razpravo o eni od najslabših vlad, katero smo imeli do sedaj. Ob tem pa vlada očitno ne razmišlja o obdavčitvi premožnejših, ki imajo svoje premoženje v poslovnih nepremičninah, v denarju, v vrednostnih papirjih ali v plemenitih kovinah.
Upravičeno se lahko sprašujemo zakaj. Ali zato, ker mogoče imajo predlagatelji obdavčitve stanovanjskih nepremičnin svoje premoženje v tistem premoženju, ki ne bo predmet obdavčitve? Ali mogoče zato, ker je potrebno obdavčiti tiste, ki so po dvajsetih ali več letih dobili vrnjene nacionalizirane stanovanjske nepremičnine, ki so bile nezakonito odvzete njihovim predhodnikom po drugi svetovni vojni?
Ob tem pa ne gre spregledati dejstva, da vlada vse to počne po tem, ko je zaposlenim v javnem sektorju dvignila plače in ko neracionalno troši proračunska sredstva ter bo zaradi tega potrebno v proračunu zagotoviti, kot pravijo, najmanj dodatno milijardo evrov.
Mag. Ivan Simič
